Der Energieausweis feiert 2018 sein zehnjähriges Jubiläum!
Zeit für eine kurze, angemessene Würdigung und ein paar Worte zu den Veränderungen.

Der Energieausweis bei seiner Einführung

Mit Schrecken wurde er von der Branche aufgenommen, löste durchaus Hysterie aus, aber der Knall blieb aus und geblieben ist ein laues Lüftchen und ein kleiner Nachhall.

Seit Oktober 2008 ist der Energieausweis in Deutschland Pflicht.

Vermieten / Verkaufen ohne Angabe des Energieausweises – Vorsicht Falle!

Generell  muß ein Energiepass vorliegen, egal ob verkauft oder vermietet werden soll. Das ist inzwischen schon recht bekannt.

Was weniger bekannt ist, ist daß JEDER bei einem Immobilienangebot oder Inserat bereits Bezug auf den Ausweis nehmen und Auszüge daraus in der Anzeige veröffentlichen muß - egal, ob Makler, gewerblicher Vermieter oder Privatperson!

Das treibt natürlich Stilblüten und ruft allerlei unseriöse Abmahnkanzleien auf den Plan. Insbesondere private Inserenten bei E-Bay-Kleinanzeigen, Facebook, Scout oder Zeitungsanzeigen sind die üblichen Opfer. So eine Abmahnung geht ohne weiteres in den vierstelligen Euro-Bereich!

“Der Energieausweis ist so sinnlos wie ein Kropf”

“Er ist schlicht und ergreifend so sinnlos wie ein Kropf” , hörte ich erst vor wenigen Tagen von einem Kunden, über den Energieausweis – im Rahmen der Aufahmebesichtigung seines Einfamilienhauses. Ich erwiderte, daß er selbst es aber schätzen würde, wenn er Käufer wäre, wenn er einen Energieausweis hätte. Doch der Kunde winkte mit einer Handbewegeung ab.

“Augenwischerei, der Energieausweis öffnet die Tür zu Lug und Trug. Nur Schwachsinnige glauben, was darin steht. Jeder mit gesundem Menschenverstand erkennt doch, ob ein Haus dicke Wände, eine Dämmung und eine neue Heizung hat, oder nicht.” Mit diesen fiktiven und gänzlich theoretischen Angaben auf dem Energiepass könne niemand etwas anfangen, so der Kunde weiter – es würde nur dazu beitragen, das die jungen Leute immer dümmer würden, weil sie nicht selbst ihren Verstand einsetzen sondern solchem Quatsch Glauben schenken…

Harte Worte, sicherlich etwas überzeichnet, aber es steckt eine Menge Wahrheit im Kern.

Die Skala eines alten Energieausweises

Verkürzung der Skala auf dem Energieausweis

2008 wäre sein Haus (Baujahr 1936, im schnuckeligen Kaffeemühlendesign in Braunschweig Lehndorf) mit einem Wert von 220 kw/h pro m² noch im gelbgrünen Bereich gewesen, 2013 im roten Bereich, 2018 bereits außerhalb der Skala!
Das geschah wie folgt:
Es ist politischer Wille gewesen den Ernergieausweis erst einmal einzuführen und möglichst wenig Widerstand zu haben. Dazu mussten die ersten Ausweise erst einmal gut ausfallen.

Das perfide daran: Wenn man die Regeln verschärft und die Skala, die anfangs von 0 bis 500 reichte, so stark reduziert, daß sie nun von 0 bis 200 reicht, verdammt man eine Immobilie, welche vor zehn Jahren noch zeitgemäß schien, zur Energieschleuder – sie ist nicht mal mehr tiefrot, sie ist außerhalb der Skala – der letzte Ausweg: Abrissbirne.

Komische Empfehlungen auf Energieausweisen.

Wärme steigt auf. Das lernt man in der Grundschule.

Also sollte man doch denken, das wichtigste ist es, die Geschoßdecken so zu dämmen, daß keine Wärme mehr nach oben “entfliehen” kann.

Warum zwingt die Politik uns also, die Kellerdecke zu dämmen? Von da kommt doch keine Wärme – und falls doch, sie wäre ja willkommen!!!

Nun kann man sagen, “es schadet ja nicht”. Aber das tut es aber doch! Auch wenn Sie kein Styropor verwenden - die Herstellung der Dämmstoffe ist generell mit Energie verbunden, ebenso der Transport zum Händler und dann zum Kunden. Darüber hinaus habe ich ein Problem, nachdem ich die Decke gedämmt habe. Denn die Kellerwände sind nun kälter als die Decke, der Fußboden im Erdgeschoß, an den Stellen wo die Kellerwände an die Kellerdecke stoßen, vielleicht 1-2 Grad kühler. Genau dort wird also überschüssige Feuchtigkeit kondensieren und es kann Schimmel entstehen.

Der “Blower Door Test” wird ebenfalls auf Energieausweisen gern empfohlen. Er soll Schwachstellen aufdecken, an denen Wärme verloren gehen könnte. Bravo – auf dem ersten Blicke eine super Idee. Aber im Altbau nicht clever. Jeder Altbau braucht nämlich Luftaustausch, denn sonst wird die überschüssige Feuchtigkeit kondensieren und es gibt Schimmel.

Wir müssen also – so will es die Politik - jedes Haus abdichten, am besten rundum in Styropor einwickeln, um einen wohlwollenden Energieausweis zu erhalten. Danach müssen wir dann vier bis fünf Mal am Tag stoßlüften und bei offenem Fenster duschen, um die Feuchtigkeit abzutransportieren. Den Fehler erkennt der geneigte Leser hoffentlich selbst.

Alternativ könnten wir bei dem o.a. Kaffeemühlenhaus, Baujahr 1936 nun alle Wände aufhacken und ein Lüftungssystem einbauen. Das spart uns das Stoßlüften, aber die Installation und daraus folgende Renovierung sowie Unterbringung der Technik kostet ziemlich viel Geld und vor allem dauerhaft Energie für den Strom, mit dem man die Anlage betreibt –  aber wenigstens der Energieausweis wird super ausfallen!

Merken Sie was? Das ist vielleicht gar nicht das Ziel?

Energieausweis: Flucht in den Neubau

Man könnte meinen, es wäre der richtige Weg nun die ganzen alten Schabracken (z.B. das 1936er Kaffemühlenhaus in Braunschweig Lehndorf) abzureissen und moderne Neubauten hinzustellen, wo immer möglich. Die haben dann ganz tolle Energieausweise, die sind dann irgendwie so hingerechnet, daß lediglich ein Wert von 40 auf der Skala von 0 bis 200 auftaucht – Glückwunsch!

Reisen wir nun ins Jahr 2028 – mit ein bisschen Fantasie. Stellen Sie sich mal vor, die Skala des Energieausweises wird in den nächsten zehn Jahren ähnlich verschoben, wie in den letzten zehn Jahren. Dann liegt sie 2028 zwischen Null und 80.

Nochmal Glückwunsch – Ihr neues, cooles, kubistisches Lifestyle-Haus ist nun alt, denn es ist just raus aus dem grünen Bereich. Alt heißt aber nicht schön – denn der Zeitgeist hat ebenfalls dran geknabbert. Das Design ist 2028 nämlich ebenso wenig angesagt wie diagonal verlegte Terracotta-Fliesen heute.

Und das Vergleichsobjekt von 1936? Das ist immer noch ein zeitloser Klassiker.

Davon ab hat der Hausbau nicht nur Geld gekostet, sondern viel Energie verschlungen – und jede Menge Sondermüll erzeugt – die Umwelt wurde dank Energieausweis weitaus stärker belastet, als mit dem Klassiker, den Sie abreissen ließen.

Energieausweis - Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Grundsätzlich kann jeder Eigentümer für sein Gebäude einen bedarfsorientierten Ausweis erstellen lassen. Kosten: je nach Aufwand durchaus 500,00 Euro oder mehr.  Der verbrauchsorientierte Energieausweis ist mit Preisen zwischen 25 und 100 Euro zwar die günstigere Variante, doch nicht immer ist der Energieverbrauchsausweis die zulässige Lösung. Mindestens eine der folgenden Auflagen müssen dafür erfüllt sein:

• Es müssen sich mindestens fünf Wohnungen im Gebäude befinden.
• Ein Bauantrag liegt vor, der nach dem 1. November 1977 gestellt wurde.oder
•  Das Gebäude wurde nach der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet oder nachgerüstet.

Besitzt die Immobilie also weniger als fünf Wohnungen und wurde der Bauantrag vor dem Stichdatum am 1. November 1977 gestellt, so ist der teurere Energiebedarfsausweis Pflicht. Eine Ausnahme gibt es für Gebäude, die nach der ersten Wärmeschutzverordnung aus dem Jahr 1977 modernisiert wurden oder die Anforderungen bei Fertigstellung bereits erfüllt hatten.

Für Nichtwohngebäude, meist Gewerbeobjekte, kann wahlweise sowohl ein verbrauchsorientierter als auch ein bedarfsorientierter Energieausweis erstellt werden.

Der Bedarfsausweis kostet ein Vielfaches – ist er das auch wert?

Der Verbrauchsausweis ist also günstiger – aber nur für wenige Immobilien erlaubt. Das ist schade, aber vielleicht ist der Bedarfsausweis besser oder aussagekräftiger?
Den Verbrauchsausweis erstellt man selbst auf einschlägigen Webseiten im Internet. Die Werte werden nicht kontrolliert und der Aufwand beschränkt sich auf ein Minimum, wohin hingegen beim Bedarfsausweis ein zertifizierte Energieberater in Haus kommt und dieses inspiziert und etliches an Daten abfragt, die er dann selbst in einer Software eingibt. Das kostet natürlich Zeit – und die muß bezahlt werden.

Wenn Sie Glück haben, versteht der Energieberater sein Handwerk. Er erkennt, wenn mit den Werten auf dem Energiepass etwas nicht stimmt. Wenn Sie Pech haben, waren die Wochenendseminare, die er besucht hat, zwar ausreichend um Energieberater zu sein, aber nicht, um zu verstehen, was er da tut und wie man die ermittelten Werte so erfasst, daß dabei aus der Vielzahl an Optionen auch etwas Brauchbares herauskommt.

Eine Untersuchung des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung ergab, dass selbst bei identischen Berechnungsgrundlagen für dasselbe Gebäude die Ergebnisse in den ausgestellten Energiepässen sehr stark abweichen. Die Gründe dafür mögen vielfältig sein, sprechen aber weder für das System an sich, noch für die Qualität der Ausbildung der zertifizierten Energieberater.

Beim Vergleich von 32 Verbrauchsausweisen und 21 Bedarfsausweisen traten Abweichungen bis zu 26 % bei den Verbrauchsausweisen, bei den Bedarfsausweisen bis zu 108 % auf: „Der eigentlich als hochwertiger geltende Bedarfsausweis hat in der Praxis eine unzureichende Zuverlässigkeit“.

Energieausweis: Resümee

Zurück zu meinem Kunden: Ja, er hatte in vielem Recht. Der Energieausweis war gut gemeint, aber schlecht gemacht. Und danach wurde nur verschlimmbessert.
Die persönliche In-Augenscheinnahme der Verbrauchsdaten des Vormieters / Verkäufers sind meist weitaus aussagekräftiger als theoretisch aus Listen hergeleitete Werte, die nur ein Ziel haben: Die Menschen zu zum Teil unsinnigen Dämm-Massnahmen oder dem Abriss von gut erhaltenen Häusern mit massiven Wänden zu motivieren.

Aber: Er hat uns dennoch aufgerüttelt. Er ist ein Mosaikstein dazu, daß wir heute bewusster mit Energie umgehen. Also, ganz sinnlos war er nicht.

Energieausweis – das Finale - Achtung Sarkasmus!!!

Viele Politiker hatten etwas zu tun. Und es gab Ausschüse – unzählbar viele Ausschüsse von Leuten die den Politkern zuarbeiten, Geld verdienen und deswegen nicht arbeitslos sind!

Außerdem hat er einem Heer von Arbeitslosen einen Arbeitsplatz geschaffen. Denn wenn mit ein paar Seminaren ist man schnell Energieberater und kann Sie in Grund und Boden objektiv beraten.

Glückwunsch!

PS: Und was haben wir als Immobilienmakler in Braunschweig mit dem Energieausweis zu tun?

Bei uns bezahlen Sie den Energieausweis nicht - es gehört zum Service, daß wir als Makler die Erstellung für Sie übernehmen.

Ende gut – alles gut!

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2018-02-24 (c) M. Wolter,  Jo. Wolter Immobilien GmbH, Makler in Braunschweig