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Die Bedeutung einer Grunddienstbarkeit

Maklerblog von Jo. Wolter Immobilien, Braunschweig – Artikel vom 29.05.2014

 

Grunddienstbarkeiten… der Makler kennt sich aus

Wir arbeiten in dritter Generation als Makler seit 1952 Braunschweig und vermitteln Immobilien aller Art, also Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser aber auch Mietwohnungen, Gewerbeimmobilien wie z.B. Büros, Praxen, Hallen, Lager und auch Ladenlokale in der Braunschweiger Innenstadt.

Insofern hatten wir es oft genug mit Grunddienstbarkeiten zu tun, um verschiedene Ausprägungen, aber vielleicht nicht alle kennen. Gern lassen wir Sie an unserem Wissen teilhaben – erlauben uns allerdings bei diesem, wie auch anderen Artikeln in unseren Blogs und auf unseren Webseiten den Hinweis, daß Sie lediglich in Grundzügen der Information diesen sollen. Wir lehnen jegliche Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit ab! Im Zweifelsfall konsultieren Sie zusätzlich Fachliteratur oder einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens.

 

Grunddienstbarkeiten – Gesetzliche Normen / Regeln

Grunddienstbarkeiten sind im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt – und zwar in den §§ 1018 ff. Damit gehören sie in den Bereich Sachenrecht.

 

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Die Grunddienstbarkeit ist eine Belastung eines Grundstückes (des dienenden Grundstücks) zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (des herrschenden Grundstücks)

 

Wo finde ich Grunddienstbarkeiten

Als erstes sei festgestellt, daß die Grunddienstbarkeiten grundsätzlich im Grundbuch einzutragen sind.

 

Arten und Weisen von Grunddienstbarkeiten

a) Beherrschung in der Weise daß dieser das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen kann (Beispiel: Wegerecht)
b) Beherrschung in der Weise daß auf diesem Grundstück bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen (Beispiel: Ausschluss von Bebauung nach Größe, Höhe oder Gewerbeverbot)
c) Beherrschung insofern, daß der Eigentümer des belasteten Grundstücks bestimmte Rechte nicht ausüben darf (Beispiel: Duldung an sich übermäßiger Geräuschimmissionen durch einen Nachbarn).

 

Die Grunddienstbarkeit im täglichen Gebrauch

In der Praxis wird die Grunddienstbarkeit vor allem zur individuellen Gestaltung der Rechtsbeziehungen von Nachbarn eingesetzt, um durch Wege-, Überfahrts- oder Leitungsrechte (für Wasser, Abwasser, elektrischen Strom usw.) die Nutzbarkeit insbesondere eines Hinterliegergrundstücks zu regeln. Eine bloße vertragliche Vereinbarung der Parteien ist hier in der Regel nicht ausreichend, weil der Berechtigte sie nicht dem Erwerber des belasteten Grundstücks entgegenhalten könnte.
Im Gegenzug zur Belastung, die der Nachbar dulden muss, kann dieser verlangen, dass der Nutznießer ihn entsprechend entschädigt, sich beispielsweise an den Unterhaltskosten der Zufahrt beteiligt und ihm eineNutzungsentschädigung bezahlt. In einem Vertrag vereinbaren dazu beide Seiten, welche Rechte dem Hinterlieger zustehen sollen und wie viel er dafür bezahlen muss. Die Höhe der Kosten richtet sich in der Praxis nach der Häufigkeit der Nutzung, also danach, ob das Wegerecht nur privat genutzt wird, ob der Nutznießer dort seinen beruflichen Tätigkeiten nachgeht, zum Beispiel in einer Arztpraxis oder Steuerkanzlei oder ob es sich z.B. nur um ein selten genutztes Ferienhaus, eine Jagdhütte oder dergleichen handelt.

 

Unterschied Niesbrauch / Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit unterscheidet sich vom Nießbrauch als dem umfassenden Nutzungsrecht dadurch, dass sie nur einzelne Nutzungen des Grundstücks erlaubt bzw. nur bestimmte Handlungen oder Rechte ausschließt.
Die Grunddienstbarkeit wird – anders als die beschränkte persönliche Dienstbarkeit – nicht zu Gunsten einer bestimmten Person, sondern zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt. Damit geht sie bei Übertragung des dienenden oder des herrschenden Grundstücks jeweils mit auf den neuen Eigentümer über.
Die Grunddienstbarkeit als zivilrechtliches Rechtsinstitut ist zu unterscheiden von der öffentlich-rechtlichen Baulast, die Pflichten gegenüber hoheitlichen Rechtsträgern begründet.

 

Wie entsteht eine Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit entsteht durch Einigung der Eigentümer und Eintragung im Grundbuch des belasteten Grundstücks und gilt wegen des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs auch für Rechtsnachfolger. Die Eintragung zusätzlich im Grundbuch des herrschenden Grundstücks (Herrschaftsvermerk) ist möglich, aber nicht erforderlich. Der Berechtigte ist gegen Störungen seines Nutzungsrechts wie ein Eigentümer geschützt. Die Grunddienstbarkeit ist wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks iSv § 96 BGB.

 

Ist eine Grunddienstbarkeit (noch) angemessen? Anpassung an Zeiten und Sitten

Das Recht kann nur in der Weise ausgeübt werden, wie es vereinbart und im Grundbuch eingetragen wurde. Die Art und der Umfang sind festgelegt und können nur durch eine neue Vereinbarung und Eintragung erweitert werden. Möglich ist die Veränderung ohne Vereinbarung gegenüber der festgelegten Nutzung nur, wenn aufgrund der Zeit die technischen und wirtschaftlichen Verhältnisse sich geändert haben. Dies muss jedoch zur Zeit der Bestellung der Dienstbarkeit nicht vorhersehbar gewesen sein und die Benutzung des herrschenden Grundstücks in seiner Art ähnlich bleiben.
Bsp.: Besitzt der Eigentümer des herrschenden Grundstücks ein Wegerecht nur zum Begehen, darf er nicht darüber fahren. Auf einem Geh- und Fahrrecht darf nicht geparkt werden. Das Verlegen von Leitungen in einem Wegerechte ist nur möglich, wenn auch ein Leitungsrecht eingetragen ist. Ein Leitungsrecht zur Verlegung von Tonrohren darf heute mit Kunststoffrohren erfolgen.
Das Recht ist immer nur so auszuüben, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks und das Grundstück nicht über das vereinbarte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Interessen des Eigentümers sind zu wahren – nur das unbedingt Notwändige ist gestattet. Schäden, die durch die Ausübung entstehen, sind vom Verursacher zu ersetzen
Hinweis: Das Befahren eines Weges ist nur gestattet, wenn es dem herrschenden Grundstück auch nützt. Sinnloses, lediglich provokantes Überfahren auf einem Wegerecht wäre nicht statthaft.

 

Unterhaltungspflichten und Unterhaltungsmaßnamen

Die Pflicht zur Unterhaltung einer Anlage kann aus dem Gesetz entstehen (§ 1020 Satz 2 BGB). Allein der Berechtigte hat Sorge zu tragen, dass die Benutzbarkeit der Anlage gewährleistet bleibt. Unterhaltungsmaßnahmen sind zügig, sicher und nachhaltig durchzuführen.

 

Darf ich als Eigentümer des dienenden Grundstückes den Weg auch nutzen?

Bei beiderseitiger Benutzung (Mitbenutzungsrecht) besteht die Unterhaltsverpflichtung der Parteien im Verhältnis zueinander nach dem Umfang und der Intensität der beiderseitigen Nutzung der Anlage. Die Verpflichtung untereinander ergibt sich aus den § 748 und 742 BGB
Die Mitbenutzung von Anlagen durch den Grundstückseigentümer ohne explizite Regelung in der Bewilligungsgrundlage kann nur bejaht werden, wenn der Dienstbarkeitsberechtigte dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Grundsätzlich gehören Anlagen als wesentlicher Bestandteil (§ 94 BGB) zum Grundstück.

 

Regeln für die Verlegung einer Grunddienstbarkeit

Der Grundstückseigentümer kann die Verlegung der Dienstbarkeit auf eigene Kosten durchsetzen, wenn die andere Stelle ebenso geeignet ist. Dies ergibt sich aus § 1023 BGB

 

Wie werde ich eine Grunddienstbarkeit wieder los

Eine Dienstbarkeit erlischt unter anderem, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstückes der Löschung zustimmt (Bewilligung). Dies kann in einem wechselseitigen Vertrag z.B. gegen eine Ausgleichzahlung erfolgen, aber auch freiwillig ohne Gegenleistung.
Die Löschung kann der Eigentümer des dienenden Grundstückes auch dann verlangen, wenn die Grunddienstbarkeit zeitlich befristet war und die Zeit abgelaufen ist, es eine auflösende Bedingung gab, die inzwischen eingetreten ist oder eine Verjährung gem § 1028 eingetreten ist.
Sie kann gelöscht werden, wenn sie nicht mehr ausgeübt werden kann oder die Vorteile für das herrschende Grundstück weggefallen sind und nicht wieder eintreten können.
Ein weiterer Grund für die Löschung kann sein, daß die Grunddienstbarkeit im Rahmen einer Zwangsversteigerung wegfällt.

 

Hinweis zu den Informationen zu Grunddienstbarkeiten und allen anderen Artikeln in unserem Makler-Blog:

Unser Makler-Blog dient NICHT der Rechtsberatung!

Im Zweifel oder im Einzefall konsultieren Sie bitte unbedingt die Fachliteratur, einen Rechtsanwalt oder Notar. Wir liefern hier lediglich einen Einstieg in die Materie und lehnen jegliche Haftung ausdrücklich ab!!!

 

BRAUNSCHWEIG MAKLER-BLOG 29.05.2014

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