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Das Grundbuch

Makler-Blog von Jo. Wolter Immobilien, Braunschweig am 29.05.2014

Vor jedem Verkauf prüft der Makler das aktuelle Grundbuch!

Das Grundbuch einer Immobilie wird beim Grundbuchamt geführt. Das Braunschweiger Grundbuchamt ist beim Amtsgericht in Braunschweig, An der Martinikirche 8 in 38100 Braunschweig.

Da es unzählige Beschreibungen zum Grundbuch gibt, die aber fast alle sehr kompliziert sind, versuchen wir hier einen kurzen, hoffentlich verständlicheren Zugang zum Thema Grundbuch zu ermöglichen. „In der Kürze liegt die Würze“, sagt man – natürlich bedeutet Kürze auch immer, daß die Beschreibung nicht ganz vollständig ist. Aber Vollständigkeit ist weder mit diesem noch den anderen Themen unser Ansinnen – wir möchten Ihnen helfen die Fachsprache ein wenig zu umgehen. Also ohne die Fachbegriffe die grundsätzlichen Hintergründe zu verstehen, damit Sie dann – bei Bedarf – mit Fachliteratur tiefer in die Materie einsteigen können.

Unser Makler-Blog dient NICHT der Rechtsberatung!

Im Zweifel oder im Einzefall konsultieren Sie bitte unbedingt die Fachliteratur, einen Rechtsanwalt oder Notar. Wir liefern hier lediglich einen Einstieg in die Materie und lehnen jegliche Haftung ausdrücklich ab!!!

 

Grundsätzliches zum Grundbuch

Wer sagt „ich hab ein Grundstück gekauft“ der meint meistens eine Wiese oder einen Bauplatz. Wer sagt „Ich hab ein Haus gekauft“ – der meint, er hat ein Grundstück mit einem Haus drauf gekauft – logisch. Ohne den Grund und Boden unter dem Haus, ist das mit dem Haus in den meisten Fällen eher schwierig darzustellen.

Dieser allgemeine Sprachgebrauch ist leider etwas irreführend. Solange kein sog. Erbbau (siehe gesonderter Artikel) vorliegt gehört zu jedem Haus auch ein Grundstück, aber nicht zu jedem Grundstück auch ein Haus.

Im folgenden wird also immer vom „Grundstück“ gesprochen, ob sich darauf „Baulichkeiten“ befinden spielt für das Grundbuch erstmal nur eine untergeordnete Rolle.

 

Grundbucheinsicht

Einsehen darf das Grundbuch jeder, der ein sog. „berechtigtes Interesse“ hat. Das ist leider sehr schwammig. Der Makler sollte z.B. eigentlich ein berechtigtes Interesse haben, wenn er einen Maklerauftrag hat. Trotzdem wird er ohne eine zusätzliche schriftliche Vollmacht zur Einsicht bei den meisten Amtsgerichten (wie z.B. auch in Braunschweig) abgewiesen. Wir von Jo. Wolter Immobilien, Ihrem Vertrauensmakler aus Braunschweig lassen uns deshalb diese Vollmacht grundsätzlich von jedem Auftraggeber zusätzlich vom Verkaufsauftrag erteilen und sehen das Grundbuch ein!

Das Grundbuch ist aufgeteilt in vier Teile:

1.) Bestandsverzeichnis

Hier wird präzise beschrieben, welcher Teil der Erdoberfläche gemeint ist – also welches Grundstück.

2.) Abteilung 1 des Grundbuchs

Hier werden die Eigentümer benannt.
Hinweis: Eigentümer ist derjenige, dem das Grundstück gehört, das muß nicht zwangsläufig derjenige sein, der es bewohnt (Eigentümer ist NICHT das Gleiche wie Besitzer!!! Vergleiche hierzu den Artikel im Makler-Braunschweig-Blog)

3.) Abteilung 2 des Grundbuchs

Hier ist vermerkt, ob jemand anderes noch irgendwelche Rechte an dem Grundstück hat, die den Eigentümer in irgendeiner Weise einschränken.
Hinweis: Das können z.B. Wohnrechte, Nutzungsrechte oder ähnliches sein. Wenn Sie hierzu mehr wissen wollen, schauen Sie doch in unseren Artikel zum Thema Grunddienstbarkeiten in unserem Makler-Braunschweig-Blog.

4.) Abteilung 3 des Grundbuchs

Hier stehen die Grundschulden/Grundpfandrechte – das sind Kredite, bei denen das Grundstück als Pfand gegeben wird. Damit sichert sich die Bank ab, für den Fall Schuldner seinen Kredit nicht zurück zahlen kann.
Hinweis: Grundschulden werden vor Auszahlung ins Grundbuch eingetragen und üblicherweise erst dann gelöscht, wenn sie vollständig zurück gezahlt sind. Deswegen kann es sein, daß der Betrag zwar auf 100.000 Euro lautet, aber nach zehn Jahren tatsächlich nur noch 70.000 Euro an tatsächlichen Schulden dahinter stehen. 

 

Öffentlicher Glaube des Grundbuchs

Das Grundbuch geniesst „öffentlichen Glauben“. Das bedeutet, daß man sich (bis auf wenige kleine Ausnahmen) darauf verlassen kann, was im Grundbuch steht.
Hinweis: Welche Ausnahmen das sind, erklären wir in unserem Braunschweig-Makler Blog!

Natürlich prüft der Notar vor Abschluß des Kaufvertrages, ob derjenige, der das Grundstück verkaufen möchte, dies auch darf (sprich ob er in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen ist oder wirksame Vollmachten hat), aber manche treffen ja schon vor dem Notarvertrag Vereinbarungen über Anzahlungen, Zubehör oder gar dubiose Mietkauf-Vereinbarungen.
Deshalb der Hinweis: Wenn Sie also ein Grundstück kaufen wollen, welches laut Grundbuch Peter Müller gehört, Ihnen aber von einem Klaus Meyer angeboten wird, dann sollten Sie nachfragen, was denn den Herrn Meyer berechtigt, das Grundstück zu verkaufen, bevor Sie sich auf bindende Vereinbarungen einlassen. Besser noch – Sie kaufen vom professionellen Immobilienmakler, der muß es wissen!

Der Makler ist natürlich verpflichtet, das Grundbuch zu prüfen! Wenn er den Auftrag bekommt ein Grundstück zu verkaufen, holt er sich eine Vollmacht vom Verkäufer ein, das Grundbuch einzusehen. Erst wenn zweifelsfrei geklärt ist, daß der Auftraggeber das Grundstück auch verkaufen darf, wird er damit beginnen einen Käufer zu suchen – ist doch Ehrensache!

(c) BRAUNSCHWEIG-MAKLER-BLOG (aus den News von www.wolter.de hierher übertragen am 29.05.2014)

Maklerangebote aus Braunschweig und Umgebung finden Sie auf www.wolter.de – Gern vermitteln wir Immobilien in Braunschweig, Wolfsburg, Gifhorn, Peine, Lehre, Thiede, Cremlingen und Wolfenbüttel!

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Tags: berechtigtes Interesse Braunschweig Eigentumswohnung Grundbuch Grundbuchamt Grundbucheinsicht Haus Immobilien Makler öffentlicher Glaube